如何執(zhí)行被執(zhí)行人的唯一住房?(附多個實操范例)

裁判要旨： 

執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房時，若申請人同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準及當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的，人民法院應(yīng)予支持申請人繼續(xù)執(zhí)行拍賣該房屋的請求。

案情介紹：

一、海口中院就張巨等與許筱靚等民間借貸糾紛一案，作出（2013）海中法民二初字第44號民事判決，判決：許筱靚等償還張巨等借款本金850萬元及利息。海南高院作出（2014）瓊民一終字第8號民事判決：駁回上訴，維持原判。

二、張巨等申請執(zhí)行，?？谥性鹤鞒觯?014）海中法執(zhí)字第317號執(zhí)行裁定，并向?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，查封被執(zhí)行人許筱靚名下位于?？谑泻８返姆慨a(chǎn)（下稱“案涉房屋”）。

三、被執(zhí)行人許筱靚等向?？谥性禾岢霎愖h，認為：法院所執(zhí)行的案涉房屋系異議人及其所扶養(yǎng)家屬生活必需的唯一住房且房屋面積也僅為73平方米，故請求法院停止對案涉房屋的執(zhí)行拍賣。?？谥性鹤鞒觯?015）海中法執(zhí)異字第62號裁定：駁回異議人許筱靚等的異議。

四、許筱靚等向海南高院申請復(fù)議，請求停止對案涉房產(chǎn)的執(zhí)行。海南高院裁定駁回復(fù)議申請，維持異議裁定。

裁判要點及思路：

關(guān)于對當事人唯一住房能否采取強制執(zhí)行措施的問題，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條第一款明確規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必須的居住房屋為由，提出異議的，人民法院不予支持：…（三）申請人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的?！北景敢逊线@一條件，人民法院依法可以處置當事人唯一房產(chǎn)用于償債。

所以，?？谥性簣?zhí)行案涉房屋的裁定適用法律正確，應(yīng)予維持。

實務(wù)要點總結(jié)：

前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實務(wù)要點如下，以供實務(wù)參考。同時也提請當事人在債務(wù)人需要贍養(yǎng)或撫養(yǎng)一家老小且僅有唯一住房的情形下符合條件的仍可執(zhí)行該債務(wù)人的該套唯一住房，結(jié)合海南高院的裁定文書，在執(zhí)行實務(wù)中，應(yīng)重點關(guān)注以下內(nèi)容：

一、最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：…（三）申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的?！?根據(jù)上述規(guī)定，法院在執(zhí)行中要保障被執(zhí)行人的基本居住權(quán)，但居住權(quán)并非指被執(zhí)行人必須有自己的房產(chǎn)，而是有房屋居住。

所以，當申請執(zhí)行人能夠按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的，法院一般會支持執(zhí)行該債務(wù)人的唯一住房的請求。

二、對被執(zhí)行人房產(chǎn)不得拍賣的條件是被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，并非被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)。且即便房產(chǎn)為被執(zhí)行人唯一住房，但只要房產(chǎn)設(shè)置了抵押，人民法院即可根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法采取拍賣措施。

所以，抵押權(quán)人有權(quán)申請執(zhí)行拍賣抵押人名下唯一的住房。

三、債權(quán)人申請執(zhí)行房屋系夫妻共同財產(chǎn)的，由于房屋具有不可分割性，執(zhí)行法院可整體處分后對非債務(wù)人的夫妻一方的份額予以保留，如此行為并不損害夫妻另一方的利益。

所以，當執(zhí)行夫妻共同財產(chǎn)時，債權(quán)人仍可因夫妻一方所負債務(wù)請求執(zhí)行夫妻唯一住房。

四、此外，關(guān)于拍賣價款按當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準是扣除5年還是8年租金的問題。具體執(zhí)行過程中，可由執(zhí)行法院，根據(jù)房屋處置的總價值、可分配的實際款項，在既能保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬基本居住條件，又能實現(xiàn)申請執(zhí)行人債權(quán)利益的情況下，由執(zhí)行法官根據(jù)被執(zhí)行人職業(yè)收入情況進行自由裁量。

所以，到底需要在變價款中扣除5年還是8年，法院可根據(jù)房產(chǎn)處置過程中的具體情況自由裁量。

相關(guān)法律：

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》［法釋〔2015〕10號］

第二十條  金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：

（一）對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；

（二）執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；

（三）申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。

 

執(zhí)行依據(jù)確定被執(zhí)行人交付居住的房屋，自執(zhí)行通知送達之日起，已經(jīng)給予三個月的寬限期，被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。

 

第二十三條 上一級人民法院對不服異議裁定的復(fù)議申請審查后，應(yīng)當按照下列情形，分別處理：

（一）異議裁定認定事實清楚，適用法律正確，結(jié)果應(yīng)予維持的，裁定駁回復(fù)議申請，維持異議裁定；

（二）異議裁定認定事實錯誤，或者適用法律錯誤，結(jié)果應(yīng)予糾正的，裁定撤銷或者變更異議裁定；

（三）異議裁定認定基本事實不清、證據(jù)不足的，裁定撤銷異議裁定，發(fā)回作出裁定的人民法院重新審查，或者查清事實后作出相應(yīng)裁定；

（四）異議裁定遺漏異議請求或者存在其他嚴重違反法定程序的情形，裁定撤銷異議裁定，發(fā)回作出裁定的人民法院重新審查；

（五）異議裁定對應(yīng)當適用民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定審查處理的異議，錯誤適用民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定審查處理的，裁定撤銷異議裁定,發(fā)回作出裁定的人民法院重新作出裁定。

 

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》［法釋〔2004〕15號，已有部分條文被修改］

第六條  對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。

 

第七條  對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。

以下為該案在海南高院審理階段關(guān)于該事項分析的“本院認為”部分關(guān)于通過提供一定年限租金的方式保證被執(zhí)行人基本生活的情形下可執(zhí)行被執(zhí)行人的唯一住房的詳細論述和分析。

本院認為，“關(guān)于對當事人唯一住房能否采取強制執(zhí)行措施的問題。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條第一款明確規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必須的居住房屋為由，提出異議的，人民法院不予支持：（三）申請人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。本案已符合這一條件，人民法院依法可以處置其唯一房產(chǎn)用于償債。這也是反制規(guī)避執(zhí)行，解決‘執(zhí)行難’問題的重要舉措。

關(guān)于拍賣價款按當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準是扣除5年還是8年租金的問題。本案申請執(zhí)行人在異議期間已向執(zhí)行法院書面同意依《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件的若干問題的規(guī)定》第二十條第一款第（三）項規(guī)定，按照當?shù)亓夥孔》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供居住房，或者參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除最長期限為5年的租房租金，符合司法解釋的規(guī)定。被執(zhí)行人則要求：一定要拍賣時，應(yīng)當扣除8年的租金。這也是司法解釋所允許的。具體執(zhí)行過程中，可由執(zhí)行法院，根據(jù)房屋處置的總價值、可分配的實際款項，在既能保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬基本居住條件，又能實現(xiàn)申請執(zhí)行人債權(quán)利益的情況下，由執(zhí)行法官根據(jù)被執(zhí)行人職業(yè)收入情況進行自由裁量。綜上，?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ?015年6月30日作出的（2015）海中法執(zhí)異字第62號執(zhí)行裁定書認定事實清楚，適用法律正確”

案件來源：

海南省高級人民法院：《許筱靚、陳鵬等與許筱靚、陳鵬執(zhí)行裁定書》【(2015)瓊執(zhí)復(fù)字第25號】

延伸閱讀：

有關(guān)如何執(zhí)行被執(zhí)行人的唯一住房的問題，以下是我們在寫作中檢索到與該問題相關(guān)的案例及裁判觀點，以供讀者參考。

1、最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條對被執(zhí)行人唯一住房執(zhí)行作出了規(guī)定，執(zhí)行法院可依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房。

案例一：《淮安市銀信投資擔保有限公司與毛雨后、江蘇省曜銘機械制造有限公司等追償權(quán)糾紛、保證合同糾紛執(zhí)行裁定書》【江蘇省高級人民法院（2016）蘇執(zhí)復(fù)143號】

本院認為，“關(guān)于毛雨后主張唯一住房能否執(zhí)行問題。最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條對被執(zhí)行人唯一住房執(zhí)行作出了規(guī)定，淮安中院依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行并無不當?！?/span>

2、對被執(zhí)行人房產(chǎn)不得拍賣的條件是被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，并非被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)。且即便房產(chǎn)為被執(zhí)行人唯一住房，但只要房產(chǎn)設(shè)置了抵押，人民法院即可根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法采取拍賣措施。

案例二：《施曉華與洪其平合伙協(xié)議糾紛一案執(zhí)行復(fù)議裁定書》【福建省高級人民法院（2014）閩執(zhí)復(fù)字第29號】

本院認為，“根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定：‘對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。’對被執(zhí)行人房產(chǎn)不得拍賣的條件是被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，并非被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》第一條規(guī)定：‘對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債?！纱丝梢姡幢惴慨a(chǎn)為被執(zhí)行人唯一住房，只要房產(chǎn)設(shè)置了抵押，人民法院即可根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法采取拍賣措施。上述執(zhí)爭房屋現(xiàn)仍抵押給福州市亭江農(nóng)村信用合作社。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第40條規(guī)定：‘人民法院對被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)或留置權(quán)的財產(chǎn)，可以采取查封、扣押措施。財產(chǎn)拍賣、變賣后所得價款，應(yīng)當在抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人或留置權(quán)人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請執(zhí)行人的債權(quán)?！虼耍瑢τ诒粓?zhí)行人所有的其他人享有抵押權(quán)的財產(chǎn)，人民法院在保障抵押權(quán)人的優(yōu)先受償情況下，可以采取拍賣措施。綜上，被執(zhí)行人施曉華請求終止拍賣的理由缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持?！?/span>

3、對被執(zhí)行人唯一住房，在申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e為被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五到八年租金后，可對該唯一住房強制執(zhí)行。

案例三：《徐炳鶴復(fù)議一案執(zhí)行裁定書》【遼寧省沈陽市中級人民法院（2017）遼01執(zhí)復(fù)42號】

本院認為，“根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，對被執(zhí)行人唯一住房，在申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e為被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五到八年租金后可對該唯一住房強制執(zhí)行。本案執(zhí)行法院對被執(zhí)行人趙明淑住房強制執(zhí)行時，考慮其有兩名子女，在拍賣時均系未成年人且與其共同生活，故執(zhí)行法院綜合考慮被執(zhí)行人同住人口情況及當?shù)刈饨饦藴?，確定按每月1500元標準為執(zhí)行人預(yù)留八年租金并無不當?！?/span>

4、爭議房屋系被執(zhí)行人的夫妻共同財產(chǎn)，由于房屋具有不可分割性，執(zhí)行法院可整體處分后對非被執(zhí)行人一方的份額予以保留。

案例四：《昆明晉海工程機械租賃有限公司與和從偉、賴斌租賃合同糾紛、申請承認與執(zhí)行法院判決、仲裁裁決案件執(zhí)行裁定書》【湖北省宜昌市中級人民法院（2017）鄂05執(zhí)復(fù)23號】

本院認為，“爭議房屋系復(fù)議申請人余金蘭與被執(zhí)行人賴斌的夫妻共同財產(chǎn)，由于房屋具有不可分割性，葛洲壩法院整體處分后對余金蘭的份額予以保留，并不損害其利益。另，本案執(zhí)行過程中，被執(zhí)行人家庭原本有兩套住房，葛洲壩法院查封了其中一套房屋，在履行執(zhí)行和解協(xié)議期間，復(fù)議申請人余金蘭與被執(zhí)行人賴斌出售另一套未被法院查封的房屋，不清償本案債務(wù)，造成被執(zhí)行人家庭僅有一套房屋的現(xiàn)狀。葛洲壩法院在執(zhí)行過程中通知余金蘭在房屋拍賣中享有優(yōu)先購買權(quán)并保留其份額，完全可以保障其家庭生活必需，故余金蘭提出拍賣的房屋系家庭唯一住房，不能執(zhí)行的理由，本院不予支持。申請執(zhí)行人昆明晉海工程機械租賃有限公司答辯中，提出本案債務(wù)屬于夫妻共同債務(wù)，應(yīng)將房屋整體拍賣所得款全部清償申請執(zhí)行人債務(wù)的意見，因葛洲壩法院在異議審查中未涉及，本案復(fù)議中不予審查，且關(guān)于夫妻共同債務(wù)的認定，應(yīng)通過訴訟確認?！?/span>

5、法院在執(zhí)行中要保障被執(zhí)行人的基本居住權(quán)，但居住權(quán)并非指被執(zhí)行人必須有自己的房產(chǎn)，而是有房屋居住。

案例五：《王和平、蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖農(nóng)村小額貸款有限公司與王和平、劉大慧借款合同糾紛執(zhí)行裁定書》【江蘇省蘇州市中級人民法院 (2017)蘇05執(zhí)復(fù)10號】

本院認為，“《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第七條規(guī)定：對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。根據(jù)上述規(guī)定，法院在執(zhí)行中要保障被執(zhí)行人的基本居住權(quán)，但居住權(quán)并非指被執(zhí)行人必須有自己的房產(chǎn)，而是有房屋居住。王和平、劉大慧（曾用名劉慧）一家居住的涉案房產(chǎn)為其自有房產(chǎn)，建筑面積260.29平方米，即使按被執(zhí)行人所述六人居住仍屬寬裕，超過了被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需，且申請執(zhí)行人金雞湖小貸向園區(qū)法院表示，如果涉案房產(chǎn)系被執(zhí)行人唯一住房，其同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金，故對申請復(fù)議人的請求，本院不予支持?！?/span>

6、被執(zhí)行人名下唯一住房但明顯超出最低生活需要的，可作為執(zhí)行標的予以執(zhí)行。

案例六：《樊梅花執(zhí)行復(fù)議一案執(zhí)行裁定書》【江西省高級人民法院（2015）贛執(zhí)復(fù)字第00001號】

本院認為，“被執(zhí)行人熊鐵根、樊梅花夫妻位于南昌市東湖區(qū)濱江路紫金城住宅在南昌市屬于高檔商品房，雖然僅有一套住房，但其面積超過維持最低生標準必需的住房面積。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第六條：‘對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債’和第七條：‘對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行’的規(guī)定，南昌中院在保障被執(zhí)行人熊鐵根、樊梅花最低生活標準必需的住房前提下，可采取‘以大換小、以好換差、以近換遠’等方式執(zhí)行，拍賣被執(zhí)行人的該套房屋，實體上、程序上均符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。至于申請執(zhí)行人劉彩紅的委托代理人在南昌縣蔣巷鎮(zhèn)北望村委會出具的《證明》中添加‘有普通平房三間’的行為是否構(gòu)成犯罪，其已向公安機關(guān)報案，應(yīng)由公安機關(guān)審查處理。”