2013-10-16 00:11 來源:中國保險報
在西方發(fā)達國家，“國家養(yǎng)老+企業(yè)年金+商業(yè)養(yǎng)老”已經(jīng)成為養(yǎng)老的三大支柱。在美國，“以房養(yǎng)老”有三種模式。在中國，“以房養(yǎng)老”還處在探索階段。
說到理財，如今流行這樣一種方式，那就是——以房養(yǎng)老。
近來，“以房養(yǎng)老”的話題進入了公眾視野，成為專家學(xué)者亦或普通百姓熱議的話題。那么，“以房養(yǎng)老”是怎么回事？如何用房子養(yǎng)老？
何為“以房養(yǎng)老”
“以房養(yǎng)老”是俗稱，學(xué)術(shù)名稱為“倒按揭”或“反按揭”，也就是“反向住房抵押貸款”。具體來說，是指房屋產(chǎn)權(quán)所有者，把自由房產(chǎn)抵押給保險公司或銀行等金融機構(gòu)，而金融機構(gòu)在對借款人進行了綜合測評之后，每月支付房主固定的養(yǎng)老費用，房主繼續(xù)擁有居住權(quán)，直到去世后，房屋出售，所得款項歸還貸款本息。
在辦理該業(yè)務(wù)前，金融機構(gòu)要對房屋和房主進行綜合評估，例如，借款人的年齡及生命期望值。簡單地說，就是要估計借款人的養(yǎng)老年限是多少年，還要評估房產(chǎn)現(xiàn)在的價值，在此基礎(chǔ)上，預(yù)測房產(chǎn)在借款人去世時的未來價值，從而算出借款人從銀行或保險公司可以得到多少養(yǎng)老金，分攤在每月應(yīng)該是多少。在倒按揭中，因為有很多不確定的因素，例如借款人的生存年限無法準確估計，只能參考平均年齡。但是對于每一筆業(yè)務(wù)，借款人的最終年齡是不可預(yù)知的。另外，未來的房價也無法精確預(yù)計，只能參考通貨膨脹率的預(yù)期值和未來多少年后房價可能的變化趨勢。所以，“以房養(yǎng)老”在中國現(xiàn)在還處于探索階段，有許多問題有待解決。但是在發(fā)達國家，“以房養(yǎng)老”已經(jīng)是很常見的養(yǎng)老模式。
“以房養(yǎng)老”在美國
以美國為例，“以房養(yǎng)老”有以下幾種方式：
第一種是聯(lián)邦住房管理局的保險“倒按揭”貸款，該業(yè)務(wù)是經(jīng)美國國會認可的，保證“倒按揭”的回收金額要超過住房價值，而且負責(zé)貸款受損時對金融機構(gòu)的賠償。這種貸款相對靈活，有多種方式供顧客選擇。顧客可以長期居住在自己的房子里，同時在一定期限內(nèi)，按月獲得養(yǎng)老金。
第二種是聯(lián)邦住房管理局的無保險“倒按揭”貸款，這類貸款期限固定，顧客要在約定期限內(nèi)歸還貸款。在獲得貸款前，顧客要在金融機構(gòu)幫助下作出一個長期的資金計劃，以及搬出住房和還貸計劃。
第三種是金融機構(gòu)的保險“倒按揭”貸款，這類貸款由放貸的金融機構(gòu)辦理保險，申請貸款顧客的資格不必政府認定，金融機構(gòu)與房主共享住房未來增值的收益，一般還會要求房主至少保留住房資產(chǎn)的25％—30％，以此作為償還貸款的保證。
那么“以房養(yǎng)老”是否適合當(dāng)下的中國呢？我們先分析下中國目前的養(yǎng)老模式。
“養(yǎng)兒防老”還是“以房養(yǎng)老”
一般來說，養(yǎng)老模式有家庭養(yǎng)老、國家養(yǎng)老、商業(yè)養(yǎng)老等多種類型。家庭養(yǎng)老是最傳統(tǒng)、古老的養(yǎng)老模式，就是由家庭成員負擔(dān)養(yǎng)老責(zé)任，多數(shù)情況下是由成年子女贍養(yǎng)老人，就是傳統(tǒng)觀念中的“養(yǎng)兒防老”。目前為止，家庭養(yǎng)老都是中國主流的養(yǎng)老模式，但是這種養(yǎng)老方式在今天已經(jīng)受到了沖擊，原因是多方面的。
首先，計劃生育政策多年實施的結(jié)果使家庭養(yǎng)老不堪重負。多年執(zhí)行計劃生育使得越來越多的城市家庭出現(xiàn)“421”養(yǎng)老狀態(tài)，即一個年輕人要養(yǎng)6個長輩，祖父、祖母、外祖父、外祖母，再加上父母。可以毫不夸張的說，對于中國人，尤其是城市人口，這是有史以來最困難的養(yǎng)老時代。
第二，人口流動導(dǎo)致“空巢家庭”增多。“空巢家庭”是指缺乏成年勞動力的家庭，由于市場經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人力資源流動也越來越成為常態(tài)，很多家庭的青壯年勞動力會離開家庭到外地尋找工作機會，有些農(nóng)民工甚至幾年不回家，老家只剩下老人和孩子。
第三，部分年輕人對父母過度依賴造就不少“啃老族”，從而使“養(yǎng)兒防老”成為一句空話。一些年輕人由于就業(yè)壓力的增加，選擇了“啃老”的生活方式，老年人的生活成本里還要加上養(yǎng)兒甚至是養(yǎng)孫的費用。所以人們戲稱，“養(yǎng)兒防老”還是“養(yǎng)兒養(yǎng)到老”。甚至還有一些老人除了為自己積攢養(yǎng)老金，還要防范子女“惦記”，“養(yǎng)兒防老”變成“養(yǎng)老防兒”。
這樣看來，“養(yǎng)兒防老”對很多人來說已經(jīng)不是唯一的養(yǎng)老選擇了。
在西方發(fā)達國家，“國家養(yǎng)老+企業(yè)年金+商業(yè)養(yǎng)老”已經(jīng)成為養(yǎng)老的三大支柱。國家養(yǎng)老是指公民按月繳納國家養(yǎng)老保險給相關(guān)部門，年老后，按照一定的標準享受國家養(yǎng)老保險金給付，這種方式其實是打破了家庭養(yǎng)老的邊界，不再是一個家庭中的年輕人養(yǎng)老年人，而是整個社會的所有在職年輕人養(yǎng)全社會的退休老人。企業(yè)年金則是企業(yè)對忠誠員工的一種獎勵，員工一直在企業(yè)工作到退休方能領(lǐng)到企業(yè)年金。而商業(yè)養(yǎng)老保險是由金融機構(gòu)賣給有養(yǎng)老理財需求者的。
雖然在中國這三大養(yǎng)老支柱已陸續(xù)出現(xiàn)了，但出現(xiàn)的時間比較短，還有諸多不足之處。首先，在中國，依靠國家養(yǎng)老保險是不足以支付所有養(yǎng)老費用的，因為中國人口眾多，養(yǎng)老金支付壓力很大，而且隨著老齡化社會的到來，未來養(yǎng)老金不足將會顯現(xiàn)；其次，企業(yè)年金在中國發(fā)展的歷史還不長，而且屬于企業(yè)自愿行為，在人才自由流動和市場經(jīng)濟的情況下，能夠在一個企業(yè)長期工作到退休不是件容易的事，所以即便工作單位有企業(yè)年金計劃，也不見得每位員工都能最終拿到；至于商業(yè)養(yǎng)老，主要是由保險公司提供養(yǎng)老產(chǎn)品，需要個人購買。
這樣看來，養(yǎng)老金缺口需要更多方式來彌補。在我國，很多老年人擁有一套用多年積蓄購買的住房，但是仍然面臨著養(yǎng)老生活的困境。簡單地說，就是有房沒錢，如果變賣房產(chǎn)就沒有地方居住了。若采用“以房養(yǎng)老”，既能使房主繼續(xù)居住自己的房子，又可以用房子套現(xiàn)，得到養(yǎng)老金，確實是很好的理財方式,尤其是對于沒有子女或子女不在身邊的老齡家庭，“以房養(yǎng)老”不失為一種較好的理財方式。
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