未辦過戶手續(xù)的房產(chǎn),如何才能排除法院的強制執(zhí)行?

裁判要旨：

被執(zhí)行人將其所有的房屋等需要辦理過戶的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人支付全部價款并實際占有該財產(chǎn)的，即便未辦理過戶手續(xù)，若第三人對此無過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)該財產(chǎn)。

案情介紹：

一、案件爭議的執(zhí)行標的是趙麗、姜云莉、孫宏聲分別向烏魯木齊亞鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“亞鴻公司”）購買的位于烏魯木齊解放南路317號房產(chǎn)（下稱“案涉房產(chǎn)”）中的1棟14層C戶、1棟12層B戶、1棟23層C戶（下稱“三套房產(chǎn)”）。三人均在2003年5月11日前將房款全部付清，并且在買賣合同簽訂一周內(nèi)完成交付，已實際占用至今。

二、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區(qū)分行營業(yè)部（下稱“農(nóng)業(yè)銀行”）與亞鴻公司發(fā)生借款合同糾紛，農(nóng)業(yè)銀行依據(jù)具有強制執(zhí)行效力的公證債權(quán)文書于2003年7月10日向新疆高院申請對亞鴻公司強制執(zhí)行。2003年8月11日，新疆高院根據(jù)農(nóng)業(yè)銀行的申請查封亞鴻公司抵押給農(nóng)業(yè)銀行的案涉房產(chǎn)共計163套。

三、趙麗、姜云莉、孫宏聲向新疆高院提起異議，請求解除對其占有的三套房產(chǎn)的查封。理由是：在亞鴻公司為他們辦理該房屋備案手續(xù)期間，因農(nóng)業(yè)銀行申請執(zhí)行亞鴻公司一案，新疆高院查封了他們購買的房屋，致使其至今未能取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，嚴重侵犯了他們的合法利益。

四、新疆高院于2013年6月17日作出異議裁定，解除對案涉房產(chǎn)中的三套房產(chǎn)的查封。

五、農(nóng)業(yè)銀行不服，向最高法院申請復議，請求撤銷異議裁定。最高法院裁定駁回農(nóng)業(yè)銀行的復議申請。維持新疆高院（2013）新執(zhí)二監(jiān)字第58號執(zhí)行裁定。

裁判要點及思路：

趙麗、姜云莉、孫宏聲分別與亞鴻公司簽訂了《商品房買賣合同》，并付清了房款，且實際占用至今，無證據(jù)證明三人存在過錯。根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，對于需要辦理過戶登記的財產(chǎn)，第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。根據(jù)趙麗、姜云莉、孫宏聲三人已付清全款并占有房產(chǎn)且無過錯的情況，應當解除對三套房產(chǎn)的查封。

申請執(zhí)行人農(nóng)業(yè)銀行提出復議申請，認為新疆高院未答復其對《商品房買賣合同》簽署時間鑒定的申請屬于執(zhí)行程序違法。新疆高院因已查明趙麗等三人的買賣房屋以及實際占有多年的事實，遂口頭告知不與鑒定。

申請執(zhí)行人農(nóng)業(yè)銀行未能舉證證明趙麗、姜云莉、孫宏聲三人存在過錯，因此不支持農(nóng)業(yè)銀行請求撤銷解除對三人購買房產(chǎn)的查封的裁定。

實務要點總結(jié)：

前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實務要點如下，以供實務參考。同時也提請當事人在解除對已經(jīng)支付全部價款并實際占有的財產(chǎn)的查封時應當注意第三人執(zhí)行異議成立的規(guī)定要件。結(jié)合最高法院裁定文書，在執(zhí)行實務中，應重點關注以下內(nèi)容：

一、對于申請執(zhí)行人來說，為了防止第三人與被執(zhí)行人惡意串通、規(guī)避執(zhí)行，本書作者建議要嚴格把握第三人執(zhí)行異議成立的規(guī)定要件。在申請執(zhí)行時，應請求法院認真審核相關證據(jù)材料，確定如下事實：（1）買受人是否全部付清價款；（2）是否存在證據(jù)證明買受人付清價款的具體時間；（3）買受人是否實際占有；（4）買受人對未辦理過戶登記手續(xù)是否存在過錯。

二、對于買受人而言，若其所購房產(chǎn)非因自身原因被查封，該如何維權(quán)？

根據(jù)法律規(guī)定及我們辦理同類案件的經(jīng)驗，就非因買受人原因?qū)е路课荼徊榉馊绾尉葷膯栴}，我們建議可考慮如下解決思路：第一，最有效的救濟途徑便如上述案件中，以案外人異議的程序向法院提出申請。需要注意的是，買受人要能證明自己的買賣合同義務已經(jīng)全部履行完畢，價款已全部付清且實際占有，同時，沒有取得產(chǎn)權(quán)證不是由自己的過錯引起。第二，若是新買的房屋還沒有入住，買受人還可以另訴開發(fā)商解除購房合同并追究其違約責任。

三、此外，我們有必要重申《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”的規(guī)定，明確案外人異議之訴應滿足的條件，案外人在主張權(quán)利時需特別注意。

相關法律：

《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》

第十七條 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

 

《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》

第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

以下為最高法院在該案裁判文書中認為關于“對沒有過錯且已完全支付并占有財產(chǎn)的第三人是否可以排除強制執(zhí)行的問題”的詳細論述和分析。

最高法院在該院裁判文書中認為：趙麗、姜云莉、孫宏聲與亞鴻公司簽訂《商品房買賣合同》、完成涉案房屋交付的行為均在新疆高院查封該房屋之前，其三人付清全部房款，并承擔了從房屋交付至今的水費、電費、物業(yè)管理費等費用，已對涉案房屋實際占用多年。涉案房屋雖未辦理過戶登記手續(xù)，但無相關證據(jù)證明上述三人存在過錯。本院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條明確規(guī)定“第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。依照該條規(guī)定，本案不應繼續(xù)對位于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市解放南路317號1棟14層C戶、1棟12層B戶、1棟23層C戶三套房產(chǎn)采取查封措施。

綜上，農(nóng)業(yè)銀行的復議理由不能成立，本院不予支持。新疆高院（2013）新執(zhí)二監(jiān)字第58號執(zhí)行裁定書的結(jié)論并無不當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條和《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥執(zhí)行程序若干問題的解釋》第八條、第九條的規(guī)定，裁定如下：

駁回中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區(qū)分行營業(yè)部的復議申請。

案件來源：

最高人民法院：《中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區(qū)分行營業(yè)部申請復議案執(zhí)行裁定書3》【（2013）執(zhí)復字第16號】