如何執(zhí)行被執(zhí)行人的“唯一住房”?

【閱讀提示】

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十條第一款以及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，申請(qǐng)執(zhí)行人可申請(qǐng)執(zhí)行被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬維持生活所必需的唯一住房，但應(yīng)符合以下一種或幾種情形：第一，能夠證明對(duì)被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋；第二，能夠證明執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋；第三，申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金；第四，被執(zhí)行人的“唯一住房”系執(zhí)行依據(jù)確定的被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)交付的房屋。本文就執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房的有關(guān)法律、法規(guī)、司法解釋及可供參考的規(guī)范性文件及相關(guān)典型案例和裁判要點(diǎn)梳理匯總?cè)缦拢?/span>

一、相關(guān)法律法規(guī)及司法解釋

1、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》【法釋〔2015〕10號(hào)】

第二十條【唯一住房的執(zhí)行問(wèn)題】

金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：

（一）對(duì)被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；

（二）執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；

（三）申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的。

執(zhí)行依據(jù)確定被執(zhí)行人交付居住的房屋，自執(zhí)行通知送達(dá)之日起，已經(jīng)給予三個(gè)月的寬限期，被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。

第二十三條【執(zhí)行復(fù)議案件審查處理結(jié)果的規(guī)定】

上一級(jí)人民法院對(duì)不服異議裁定的復(fù)議申請(qǐng)審查后，應(yīng)當(dāng)按照下列情形，分別處理：

（一）異議裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，結(jié)果應(yīng)予維持的，裁定駁回復(fù)議申請(qǐng)，維持異議裁定；

（二）異議裁定認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，或者適用法律錯(cuò)誤，結(jié)果應(yīng)予糾正的，裁定撤銷(xiāo)或者變更異議裁定；

（三）異議裁定認(rèn)定基本事實(shí)不清、證據(jù)不足的，裁定撤銷(xiāo)異議裁定，發(fā)回作出裁定的人民法院重新審查，或者查清事實(shí)后作出相應(yīng)裁定；

（四）異議裁定遺漏異議請(qǐng)求或者存在其他嚴(yán)重違反法定程序的情形，裁定撤銷(xiāo)異議裁定，發(fā)回作出裁定的人民法院重新審查；

 (五)異議裁定對(duì)應(yīng)當(dāng)適用民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定審查處理的異議，錯(cuò)誤適用民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定審查處理的，裁定撤銷(xiāo)異議裁定,發(fā)回作出裁定的人民法院重新作出裁定。

2、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》【法釋〔2004〕15號(hào)，2008修訂】

第六條【生活必需居住的房屋可查封不得處分】

對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。

第七條【對(duì)超出生活必需外財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行】

對(duì)于超過(guò)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。

3、《民事訴訟法》

第二百四十四條【執(zhí)行時(shí)應(yīng)保留被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活必需品】

被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書(shū)確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣(mài)、變賣(mài)被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn)。但應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活必需品。

采取前款措施，人民法院應(yīng)當(dāng)作出裁定。

4、《江蘇省高級(jí)人民法院執(zhí)行局關(guān)于執(zhí)行“唯一住房”相關(guān)問(wèn)題的解答》【2015.11.24】

【唯一住房的定義】

本解答所稱(chēng) “唯一住房”是指被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的唯一可居住房屋。

【唯一住房?jī)H限城鎮(zhèn)房屋】

本解答所涉 “唯一住房”的執(zhí)行僅適用于權(quán)屬明確的城鎮(zhèn)房屋，農(nóng)村宅基地上的房屋、小產(chǎn)權(quán)房及其他無(wú)證房產(chǎn)等涉及國(guó)家土地制度和政策，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不適用本解答。

第一條【可執(zhí)行唯一住房的情形】

被執(zhí)行人名下僅登記有一套 “唯一住房”，對(duì)該 “唯一住房”什么情形下可以執(zhí)行 ？

登記在被執(zhí)行人名下雖只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院對(duì)登記在其名下的“唯一住房”仍可執(zhí)行：

（一）對(duì)被執(zhí)行人有贍養(yǎng)、扶養(yǎng)、撫養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；

（二）一審訴訟或仲裁立案后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；

（三）被執(zhí)行人在其戶(hù)籍所在地或擬執(zhí)行的“唯一住房”所在地農(nóng)村享有宅基地并自建住房或被執(zhí)行人享有小產(chǎn)權(quán)房等權(quán)屬上有瑕疵而無(wú)法自由流轉(zhuǎn)的住房的；

（四）被執(zhí)行人將其“唯一住房”用于出租、出借或雖未出租、出借，但超過(guò)一年無(wú)人居住的；

（五）被執(zhí)行人的“唯一住房”系執(zhí)行依據(jù)確定的被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)交付的房屋的；

（六）申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)兀h級(jí)市、縣、區(qū)范圍）房屋租賃市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年房屋租金的；

（七）其他可以執(zhí)行的情形。

第二條【如何認(rèn)定 “唯一住房”是否超出“生活所必需”】

如何認(rèn)定 “唯一住房”是否超出“生活所必需” ？

是否超過(guò)“生活所必需”由各地法院根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平自行確定，原則上參照以下標(biāo)準(zhǔn)：

（一）面積過(guò)大。住房建筑面積達(dá)到當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門(mén)公布的廉租住房保障面積的150%的；（例：南京三人以上廉租住房保障面積為50平方米，若擬執(zhí)行的“唯一住房”面積達(dá)到50×150%=75平方米，便可認(rèn)為超過(guò)生活所必需）

（二）市場(chǎng)價(jià)值過(guò)高。住房建筑面積達(dá)到當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門(mén)公布的廉租住房保障面積且房屋單價(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)兀h級(jí)市、縣、區(qū)范圍）住房均價(jià)的150%的。（例：若南京某區(qū)擬執(zhí)行“唯一住房”建筑面積為65平方米，其所在區(qū)的住房均價(jià)為10000元/平方米，但因“唯一住房”為學(xué)區(qū)房或其他因素，其市場(chǎng)價(jià)值達(dá)到15000元/平方米，則可認(rèn)為超過(guò)生活所必需）

對(duì)于已經(jīng)依法設(shè)定抵押的“唯一住房”，申請(qǐng)執(zhí)行人為抵押權(quán)人的，人民法院無(wú)需審查其是否超過(guò)“生活所必需”，可以執(zhí)行，但被執(zhí)行人為低保對(duì)象且無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的除外。

第三條【執(zhí)行“唯一住房”應(yīng)遵循的原則】

執(zhí)行“唯一住房”應(yīng)遵循哪些原則 ？

為均衡保障債權(quán)人的債權(quán)與被執(zhí)行人的居住權(quán)，執(zhí)行“唯一住房”時(shí)應(yīng)遵循以下原則：

（一）窮盡其他執(zhí)行措施原則。一般情況下，若有證據(jù)證明被執(zhí)行人有其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行的，不宜對(duì)其“唯一住房”采取處分性執(zhí)行措施。

（二）申請(qǐng)人申請(qǐng)?jiān)谙仍瓌t。執(zhí)行被執(zhí)行人的“唯一住房”應(yīng)以申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)為前置條件，人民法院不得依職權(quán)主動(dòng)對(duì)被執(zhí)行人的“唯一住房”采取處分性執(zhí)行措施。

（三）解決臨時(shí)住房在先原則。對(duì)于確實(shí)無(wú)處居住的被執(zhí)行人，在對(duì)其“唯一住房”采取處分性執(zhí)行措施前，宜事先解決好被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的臨時(shí)住房，由申請(qǐng)執(zhí)行人提供臨時(shí)性住房或先行墊付租房費(fèi)用。

（四）有益執(zhí)行原則。執(zhí)行“唯一住房”時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考量處置該房產(chǎn)時(shí)可能產(chǎn)生的評(píng)估、公告、執(zhí)行、生活保障等費(fèi)用，若除去上述各項(xiàng)費(fèi)用后并無(wú)余值或余值不大，則原則上不宜對(duì)該“唯一住房”采取處分性執(zhí)行措施。

第四條【執(zhí)行“唯一住房”的程序】

執(zhí)行“唯一住房”程序上應(yīng)當(dāng)如何操作 ？

人民法院在執(zhí)行“唯一住房”時(shí)，可按以下程序進(jìn)行：

（一）應(yīng)申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)執(zhí)行“唯一住房”，人民法院應(yīng)當(dāng)要求申請(qǐng)執(zhí)行人出具自愿提供臨時(shí)住房或承擔(dān)臨時(shí)住房租金的承諾書(shū)，對(duì)于需要支付生活保障費(fèi)用的被執(zhí)行人，申請(qǐng)執(zhí)行人需在承諾書(shū)中一并承諾同意從變價(jià)款中支付此筆費(fèi)用。

（二）執(zhí)行人員對(duì)于擬拍賣(mài)的“唯一住房”，應(yīng)當(dāng)查明住房基本情況、被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的人數(shù)等信息，填寫(xiě)拍賣(mài)呈報(bào)表，并在呈報(bào)表中說(shuō)明符合唯一住房處置條件的理由和對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活保障措施。經(jīng)合議庭討論后報(bào)執(zhí)行局長(zhǎng)或分管院長(zhǎng)審批。

（三）準(zhǔn)予拍賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)向被執(zhí)行人發(fā)出執(zhí)行裁定書(shū)和遷出告知書(shū)。不符合拍賣(mài)條件的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知申請(qǐng)執(zhí)行人并說(shuō)明理由。

（四）執(zhí)行裁定書(shū)和遷出告知書(shū)送達(dá)后，被執(zhí)行人未在指定的期限內(nèi)騰空房屋的，執(zhí)行法院可以作出強(qiáng)制遷出裁定和公告，強(qiáng)制執(zhí)行。

（五）對(duì)擬執(zhí)行的“唯一住房”依法評(píng)估交付拍賣(mài)。

（六）拍賣(mài)成交扣除相關(guān)費(fèi)用后，其余部分依法分配。

第五條【被執(zhí)行人臨時(shí)住房的解決】

執(zhí)行 “唯一住房” 時(shí)，被執(zhí)行人的臨時(shí)住房如何解決 ？

執(zhí)行“唯一住房”前，應(yīng)首先解決好被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的臨時(shí)住房，臨時(shí)住房的面積標(biāo)準(zhǔn)參照當(dāng)?shù)亓庾》康拿娣e標(biāo)準(zhǔn)；臨時(shí)住房的地段可參照被執(zhí)行人的合理要求，盡量方便其生活、工作。

申請(qǐng)執(zhí)行人自愿提供臨時(shí)住房的，使用期限原則上不超過(guò)六個(gè)月。申請(qǐng)執(zhí)行人提供的臨時(shí)住房可計(jì)收租金，租金標(biāo)準(zhǔn)由申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成的，由人民法院參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

被執(zhí)行人自行租房的，可由申請(qǐng)執(zhí)行人先行墊付六個(gè)月的租金。

上述使用房屋的費(fèi)用或租金應(yīng)從保留給被執(zhí)行人的生活保障費(fèi)用中予以扣除。

對(duì)于本解答第一條所列情形，原則上可以不再為被執(zhí)行人解決臨時(shí)住房。

第六條【被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活保障】

哪些情況下應(yīng)當(dāng)對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬給予生活保障？如何保障 ？

對(duì)于本解答第一條所列情形，原則上可以不再為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)的家屬給予生活保障；對(duì)于本解答第二條第一款所列超出“生活所必需”的情形，一般應(yīng)當(dāng)為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)的家屬提供生活保障。

為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供生活保障可采取以下方式：

（一）保留租金。申請(qǐng)執(zhí)行人同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金作為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活保障費(fèi)用。此筆款項(xiàng)可在房屋變價(jià)款中先行提留。人民法院不得對(duì)其強(qiáng)制執(zhí)行。

（二）房屋置換。申請(qǐng)執(zhí)行人自愿以以小換大、以遠(yuǎn)換近、以劣換優(yōu)等方式為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供保障其基本生活的住房，與被執(zhí)行人的“唯一住房”進(jìn)行置換，置換房屋的面積、地段可參照本解答關(guān)于臨時(shí)住房的標(biāo)準(zhǔn)。

二、實(shí)務(wù)要點(diǎn)及參考案例：

1、申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的，執(zhí)行法院可執(zhí)行被執(zhí)行人的唯一住房。

【裁判原文】本院認(rèn)為，“根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十條第一款（三）項(xiàng)之規(guī)定，申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的，對(duì)于被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持?！?/span>

【案例來(lái)源】《劉勁松、蔣虎泉等與蔣長(zhǎng)寧、袁永紅等民間借貸糾紛執(zhí)行裁定書(shū)》【湖南省高級(jí)人民法院（2018）湘執(zhí)復(fù)24號(hào)】

2、涉案房產(chǎn)雖為被執(zhí)行人的唯一居住房屋，但因申請(qǐng)執(zhí)行人同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金給被執(zhí)行人，故執(zhí)行法院據(jù)此決定拍賣(mài)涉案房產(chǎn)并無(wú)不當(dāng)。

【裁判原文】本院認(rèn)為，“本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是執(zhí)行法院拍賣(mài)被執(zhí)行人歐月葵名下的涉案房產(chǎn)是否符合法律規(guī)定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十條第一款規(guī)定：‘金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：……（三）申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的?！鶕?jù)這一規(guī)定，涉案房產(chǎn)雖為被執(zhí)行人的唯一居住房屋，但現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行人林杰森同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金給被執(zhí)行人，故執(zhí)行法院據(jù)此決定拍賣(mài)涉案房產(chǎn)并無(wú)不當(dāng)，被執(zhí)行人以涉案房產(chǎn)是歐月葵及被撫養(yǎng)人目前維持生活必需的居住房屋為由提出異議應(yīng)不予支持，端州法院在被執(zhí)行人提出異議后裁定撤銷(xiāo)拍賣(mài)裁定不當(dāng)，對(duì)此肇慶中院在復(fù)議審查中已進(jìn)行糾正，復(fù)議裁定應(yīng)予維持，歐月葵的申訴理由不成立，應(yīng)予駁回?！?/span>

【案例來(lái)源】《歐月葵民間借貸糾紛執(zhí)行裁定書(shū)》【廣東省高級(jí)人民法院（2017）粵執(zhí)監(jiān)133號(hào)】

3、最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十條對(duì)被執(zhí)行人唯一住房執(zhí)行作出了規(guī)定，執(zhí)行法院可依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房。

【裁判原文】本院認(rèn)為，“關(guān)于毛雨后主張唯一住房能否執(zhí)行問(wèn)題。最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十條對(duì)被執(zhí)行人唯一住房執(zhí)行作出了規(guī)定，淮安中院依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行并無(wú)不當(dāng)。”

【案例來(lái)源】《淮安市銀信投資擔(dān)保有限公司與毛雨后、江蘇省曜銘機(jī)械制造有限公司等追償權(quán)糾紛、保證合同糾紛執(zhí)行裁定書(shū)》【江蘇省高級(jí)人民法院（2016）蘇執(zhí)復(fù)143號(hào)】

4、對(duì)被執(zhí)行人房產(chǎn)不得拍賣(mài)的條件是被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，并非被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)。且即便房產(chǎn)為被執(zhí)行人唯一住房，但只要房產(chǎn)設(shè)置了抵押，人民法院即可根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)，依法采取拍賣(mài)措施。

【裁判原文】本院認(rèn)為，“根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定：‘對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債?！瘜?duì)被執(zhí)行人房產(chǎn)不得拍賣(mài)的條件是被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，并非被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)。《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》第一條規(guī)定：‘對(duì)于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)，依法拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債?！纱丝梢?jiàn)，即便房產(chǎn)為被執(zhí)行人唯一住房，只要房產(chǎn)設(shè)置了抵押，人民法院即可根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)，依法采取拍賣(mài)措施。上述執(zhí)爭(zhēng)房屋現(xiàn)仍抵押給福州市亭江農(nóng)村信用合作社。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定（試行）》第40條規(guī)定：‘人民法院對(duì)被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)或留置權(quán)的財(cái)產(chǎn)，可以采取查封、扣押措施。財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)后所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人或留置權(quán)人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)。’因此，對(duì)于被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)，人民法院在保障抵押權(quán)人的優(yōu)先受償情況下，可以采取拍賣(mài)措施。綜上，被執(zhí)行人施曉華請(qǐng)求終止拍賣(mài)的理由缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持?！?/span>

【案例來(lái)源】《施曉華與洪其平合伙協(xié)議糾紛一案執(zhí)行復(fù)議裁定書(shū)》【福建省高級(jí)人民法院（2014）閩執(zhí)復(fù)字第29號(hào)】

5、對(duì)被執(zhí)行人唯一住房，在申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e為被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五到八年租金后，可對(duì)該唯一住房強(qiáng)制執(zhí)行。

【裁判原文】本院認(rèn)為，“根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人唯一住房，在申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e為被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五到八年租金后可對(duì)該唯一住房強(qiáng)制執(zhí)行。本案執(zhí)行法院對(duì)被執(zhí)行人趙明淑住房強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，考慮其有兩名子女，在拍賣(mài)時(shí)均系未成年人且與其共同生活，故執(zhí)行法院綜合考慮被執(zhí)行人同住人口情況及當(dāng)?shù)刈饨饦?biāo)準(zhǔn)，確定按每月1500元標(biāo)準(zhǔn)為執(zhí)行人預(yù)留八年租金并無(wú)不當(dāng)?！?/span>

【案例來(lái)源】《徐炳鶴復(fù)議一案執(zhí)行裁定書(shū)》【遼寧省沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2017）遼01執(zhí)復(fù)42號(hào)】

6、爭(zhēng)議房屋系被執(zhí)行人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，由于房屋具有不可分割性，執(zhí)行法院可整體處分后對(duì)非被執(zhí)行人一方的份額予以保留。

【裁判原文】本院認(rèn)為，“爭(zhēng)議房屋系復(fù)議申請(qǐng)人余金蘭與被執(zhí)行人賴(lài)斌的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，由于房屋具有不可分割性，葛洲壩法院整體處分后對(duì)余金蘭的份額予以保留，并不損害其利益。另，本案執(zhí)行過(guò)程中，被執(zhí)行人家庭原本有兩套住房，葛洲壩法院查封了其中一套房屋，在履行執(zhí)行和解協(xié)議期間，復(fù)議申請(qǐng)人余金蘭與被執(zhí)行人賴(lài)斌出售另一套未被法院查封的房屋，不清償本案?jìng)鶆?wù)，造成被執(zhí)行人家庭僅有一套房屋的現(xiàn)狀。葛洲壩法院在執(zhí)行過(guò)程中通知余金蘭在房屋拍賣(mài)中享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并保留其份額，完全可以保障其家庭生活必需，故余金蘭提出拍賣(mài)的房屋系家庭唯一住房，不能執(zhí)行的理由，本院不予支持。申請(qǐng)執(zhí)行人昆明晉海工程機(jī)械租賃有限公司答辯中，提出本案?jìng)鶆?wù)屬于夫妻共同債務(wù)，應(yīng)將房屋整體拍賣(mài)所得款全部清償申請(qǐng)執(zhí)行人債務(wù)的意見(jiàn)，因葛洲壩法院在異議審查中未涉及，本案復(fù)議中不予審查，且關(guān)于夫妻共同債務(wù)的認(rèn)定，應(yīng)通過(guò)訴訟確認(rèn)?！?/span>

【案例來(lái)源】《昆明晉海工程機(jī)械租賃有限公司與和從偉、賴(lài)斌租賃合同糾紛、申請(qǐng)承認(rèn)與執(zhí)行法院判決、仲裁裁決案件執(zhí)行裁定書(shū)》【湖北省宜昌市中級(jí)人民法院（2017）鄂05執(zhí)復(fù)23號(hào)】

7、法院在執(zhí)行中要保障被執(zhí)行人的基本居住權(quán)，但居住權(quán)并非指被執(zhí)行人必須有自己的房產(chǎn)，而是有房屋居住。

【裁判原文】本院認(rèn)為，“《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第七條規(guī)定：對(duì)于超過(guò)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。根據(jù)上述規(guī)定，法院在執(zhí)行中要保障被執(zhí)行人的基本居住權(quán)，但居住權(quán)并非指被執(zhí)行人必須有自己的房產(chǎn)，而是有房屋居住。王和平、劉大慧（曾用名劉慧）一家居住的涉案房產(chǎn)為其自有房產(chǎn)，建筑面積260.29平方米，即使按被執(zhí)行人所述六人居住仍屬寬裕，超過(guò)了被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需，且申請(qǐng)執(zhí)行人金雞湖小貸向園區(qū)法院表示，如果涉案房產(chǎn)系被執(zhí)行人唯一住房，其同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金，故對(duì)申請(qǐng)復(fù)議人的請(qǐng)求，本院不予支持?！?/span>

【案例來(lái)源】《王和平、蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖農(nóng)村小額貸款有限公司與王和平、劉大慧借款合同糾紛執(zhí)行裁定書(shū)》【江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院 (2017)蘇05執(zhí)復(fù)10號(hào)】

8、被執(zhí)行人名下唯一住房但明顯超出最低生活需要的，可作為執(zhí)行標(biāo)的予以執(zhí)行。

【裁判原文】本院認(rèn)為，“被執(zhí)行人熊鐵根、樊梅花夫妻位于南昌市東湖區(qū)濱江路紫金城住宅在南昌市屬于高檔商品房，雖然僅有一套住房，但其面積超過(guò)維持最低生標(biāo)準(zhǔn)必需的住房面積。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條：‘對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債’和第七條：‘對(duì)于超過(guò)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行’的規(guī)定，南昌中院在保障被執(zhí)行人熊鐵根、樊梅花最低生活標(biāo)準(zhǔn)必需的住房前提下，可采取‘以大換小、以好換差、以近換遠(yuǎn)’等方式執(zhí)行，拍賣(mài)被執(zhí)行人的該套房屋，實(shí)體上、程序上均符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。至于申請(qǐng)執(zhí)行人劉彩紅的委托代理人在南昌縣蔣巷鎮(zhèn)北望村委會(huì)出具的《證明》中添加‘有普通平房三間’的行為是否構(gòu)成犯罪，其已向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，應(yīng)由公安機(jī)關(guān)審查處理。”

【案例來(lái)源】案例六：《樊梅花執(zhí)行復(fù)議一案執(zhí)行裁定書(shū)》【江西省高級(jí)人民法院（2015）贛執(zhí)復(fù)字第00001號(hào)】